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Le servitù prediali sono diritti sulle cose altrui (su beni appartenenti ad altre persone) di cui possiamo godere in casi particolari e che comportano speciali obblighi per i proprietari. Si applicano, infatti, quando per poter godere e disporre pienamente della nostra proprietà, è necessario costringere il proprietario di un fondo vicino a fare o non fare qualcosa, accettare la costruzione di un'opera sul suo terreno, sopportare una situazione che potrebbe non essere di suo gradimento, etc.
Esempio tipico di servitù prediale si ha quando un nostro vicino non ha alcun modo di accedere alla strada pubblica dalla sua proprietà, per cui deve necessariamente attraversare il nostro fondo per raggiungerla.
Il Codice Civile definisce le definisce come un "peso" che viene imposto su una proprietà per far sì che essa risulti utile ad un fondo appartenente ad un'altra persona.
Affinché si instauri una servitù prediale, dunque, è necessario che siano presenti contemporaneamente alcune caratteristiche: devono esserci due fondi vicini appartenenti a proprietari diversi e deve realizzarsi una effettiva utilità, ovvero l'obbligo imposto ad un fondo deve risultare realmente utile per l'altro.
Le due proprietà coinvolte sono chiamate in modi differenti:
La particolarità delle servitù prediali è proprio il fatto che questo diritto non può essere separato dai fondi sui quali si applica e, per questo, non può essere nemmeno ceduto liberamente ad altri: il mio vicino, infatti, ha diritto di servitù proprio perché le caratteristiche della sua proprietà gli permettono di usufruirne; se si trasferisse altrove vendendo il terreno, perderebbe questo diritto, che passerebbe automaticamente al un nuovo proprietario del fondo dominante.
La costituzione delle servitù prediali può avvenire in due modi differenti: possono nascere in maniera volontaria (per volere/accordo delle parti) oppure in modo coattivo, cioè imposte proprio dalla legge contro il volere del proprietario del fondo servente.
Le servitù prediali volontarie prendono forma prima di tutto attraverso un contratto tra i proprietari dei due fondi, che deve essere obbligatoriamente scritto.
Possono sorgere, poi, anche per disposizione testamentaria, per usucapione ed infine "per destinazione del padre di famiglia". In quest'ultimo caso la servitù nasce quando ci sono due fondi che, un tempo, appartenevano ad un unico proprietario, il quale aveva dato vita ad un'opera su una parte di quel terreno per favorire il godimento dell'altra parte (ad esempio una stradina per raggiungere il retro di un'abitazione).
Le servitù prediali coattive vengono imposte attraverso una vera e propria sentenza oppure tramite un atto amministrativo, qualora sia confermata la presenza di un diritto di servitù nel caso presentato alle autorità.
Il Codice Civile disciplina queste situazioni in modo preciso.
La servitù di passaggio coattivo, ad esempio, si realizza proprio quando, pur essendo necessario per forza di cose permettere il passaggio sul proprio fondo, ci si rifiuta di dare il consenso: se impedisco al mio vicino di attraversare il mio terreno pur sapendo che non ha altri modi per raggiungere la strada pubblica, lui potrà a questo punto agire per vie legali, in modo tale che una sentenza mi obblighi ad accettare questa particolare circostanza.
Il proprietario di un fondo servente che è stato costretto coattivamente ad accettare una servitù prediale ha diritto ad una indennità, il cui ammontare viene calcolato in base a vari fattori.
Il calcolo dell'indennità generalmente viene effettuato tenendo conto sia del valore del terreno che diverrà "proprietà servente", sia dei danni che potrebbe subire per via dell'obbligo di permettere la servitù al fondo dominante.
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