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L'enfiteusi si realizza quando una persona – generalmente un contadino – ha la possibilità di utilizzare un terreno che non è di sua proprietà liberamente, traendone vantaggi e godendo anche dei suoi frutti, in cambio del pagamento di un canone periodico al proprietario.
Il contadino in questo caso viene chiamato enfiteuta, ma spesso si utilizza anche il termine livellario per indicarlo, richiamando in questo modo un tipo di contratto molto utilizzato in passato nel nostro Paese – il contratto di livello - e molto simile all'enfiteusi.
Il diritto di enfiteusi è un diritto reale limitato di godimento: offre la possibilità di esercitare determinati poteri sui beni di proprietà di altre persone come se fossero cose proprie, a patto, però, di rispettare precisi limiti ed obblighi stabiliti dalla legge.
Usufrutto ed enfiteusi sembrano di primo impatto simili. Anche un usufruttuario, infatti, può godere di qualcosa di proprietà altrui e dei suoi eventuali frutti.
In realtà i due diritti si distinguono sia per il tipo di bene in oggetto, sia per ciò che può esser fatto con quel bene: a differenza dell'usufrutto, infatti, l'enfiteusi può essere concessa solo per i fondi agricoli (cioè per i terreni destinati alla coltivazione); è possibile, inoltre, modificare la destinazione economica di questi fondi, salvo accordi diversi tra enfiteuta e proprietario.
Il diritto dell'enfiteuta gli permette di esercitare gli stessi poteri che normalmente utilizza il proprietario di un fondo. In cambio di questa possibilità, il titolare del diritto deve rispettare due obblighi precisi:
Se non vengono rispettati questi due doveri, l'enfiteusi si estingue.
Il livellario (o enfiteuta), per quanto abbia gli stessi poteri del proprietario, non può vendere il terreno né dar vita ad una subenfiteusi (concederlo, cioè, in subaffitto ad una terza persona), ma ha in qualunque momento "diritto di affrancazione".
L'affrancazione consiste nella possibilità di acquistare il fondo: dal momento che è l'enfiteuta ad occuparsi concretamente del terreno cercando di migliorarlo, ha il diritto di diventarne proprietario a tutti gli effetti, pagando per questa operazione una somma che deve essere pari a 15 volte l'ammontare del canone annuale concordato.
Il proprietario del fondo non può opporsi all'affrancazione, che può realizzarsi anche senza il suo consenso.
L'usucapione è uno dei modi in cui è possibile acquistare un diritto di enfiteusi.
Un contadino, infatti, può diventare enfiteuta non solo grazie ad un normale contratto (quindi un accordo con il proprietario stesso) o ad una disposizione testamentaria, ma anche nel caso in cui si sia occupato per molti e molti anni di un terreno non suo.
Per capire meglio questo meccanismo può essere utile un esempio concreto: io sono enfiteuta di un terreno ma, per questioni di tempo, non riesco ad occuparmene. In questo modo rischio di perdere il mio diritto: se l'enfiteuta non si cura del fondo per 20 anni, infatti, l'enfiteusi si estingue. Per evitare questo esito, allora, permetto al mio amico Luca di sostituirmi. Se questa situazione perdura per molto tempo (più di 20 anni), Luca avrà ad un certo punto il diritto di diventare nuovo enfiteuta di quel fondo grazie all'usucapione.
Ricognizione enfiteusi.
La ricognizione è un atto scritto attraverso il quale il proprietario di un fondo chiede che venga riconosciuta l'esistenza del suo diritto dall'ex enfiteuta e può essere utilizzata solo per le enfiteusi a tempo, cioè quelle che hanno un termine.
Questa operazione viene compiuta al fine di evitare che si verifichi un'usucapione della proprietà di quel bene. Normalmente, infatti, se si possiede un bene per molti anni senza alcuna protesta o richiesta di restituzione da parte del proprietario, si può avere diritto di proprietà sugli stessi per usucapione e, come abbiamo visto, ciò può accadere anche in caso di enfiteusi: l'enfiteuta, superati un certo numero di anni, può acquisire un diritto di proprietà sul fondo di cui si è occupato.
Attraverso la ricognizione il proprietario cerca di evitarlo: ribadisce di essere lui ad avere diritto di proprietà prima che scadano i termini concordati, in modo tale da poter tornare a godere pienamente del suo fondo una volta terminata l'enfiteusi.
Diritto di enfiteusi e successione.
Dal momento che l'enfiteuta ha la possibilità di esercitare sul fondo gli stessi poteri che normalmente eserciterebbe il proprietario, può anche cedere ad altri il suo diritto, sia attraverso un atto tra vivi, sia tramite testamento.
In entrambi i casi è comunque obbligatoria la forma scritta, pena la nullità di queste operazioni.
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