Area Professionisti:
Contatta la Redazione:
tutte le mattine, dal lunedì al venerdì: 9:00-13:30
Il Diritto di superficie è un diritto reale di godimento sulle cose altrui che permette alla persona alla quale viene concesso – chiamata superficiario – di costruire qualcosa su un suolo non suo e diventare, di conseguenza, proprietaria di quell'opera, senza però assumere la proprietà del terreno. Il terreno, infatti, continuerà ad appartenere al proprietario che ha offerto questa possibilità al superficiario.
Il Diritto di proprietà normalmente ci consente non solo di poter fare di un terreno nostro quello che vogliamo, ma anche di essere automaticamente proprietari di tutti i suoi "elementi accessori", ovvero di ciò che può esserci già su quel suolo o sorgere in futuro, grazie al principio di accessione: se compro un fondo sul quale è presente un pozzo o ne costruisco uno successivamente, sarò considerato proprietario anche di quella struttura.
Il Codice Civile ha previsto, tuttavia, la possibilità per un proprietario di "dividere" in un certo senso ciò che gli appartiene: può cedere il diritto di costruire qualcosa sul suo terreno ad altri oppure vendere una costruzione già realizzata sullo stesso, continuando, contemporaneamente, a restare proprietario del suolo.
Per comprendere meglio questo meccanismo, può essere utile un esempio in materia di edilizia: Michele, proprietario di un terreno edificabile, cede a Mattia il diritto di superficie, permettendogli di costruire proprio lì un'abitazione; così facendo, continuerà a mantenere la proprietà del suolo, mentre Mattia avrà invece quella della costruzione che verrà realizzata.
Il Diritto di superficie nasce tramite contratto a titolo oneroso (cioè un accordo che prevede il versamento di una somma da parte del superficiario), contratto a titolo gratuito, testamento oppure usucapione e coinvolge esclusivamente i beni immobili.
La sua durata può essere a tempo indeterminato oppure avere una scadenza concordata dalle parti. In quest'ultimo caso, allo scadere dei termini il proprietario del suolo diverrà automaticamente anche proprietario della costruzione che è stata realizzata dal superficiario, proprio per via del principio di accessione: al termine del diritto di superficie di Mattia, Michele verrà considerato proprietario di ciò che è stato costruito sul suo terreno.
Con il diritto di superficie un superficiario può godere di varie possibilità.
Prima di tutto, assume automaticamente il diritto di edificare, in quanto gli è permesso appunto costruire e mantenere qualcosa sul suolo di un'altra persona.
Una volta realizzata l'opera, il superficiario ne avrà la proprietà superficiaria, cioè sarà considerato proprietario di quella struttura.
Il superficiario può costruire qualcosa anche sotto il suolo del proprietario oppure, a seconda dei casi, dar vita ad una sopraelevazione: Mattia, per esempio, può ricevere da Michele il permesso di realizzare una cantina sotto un edificio già presente che non gli appartiene, oppure una struttura sopra l'ultimo piano di quello stesso palazzo.
Inoltre, il superficiario può assumere anche la proprietà superficiaria di una struttura già presente sul terreno prima della nascita del diritto di superficie. In caso di deperimento o distruzione di questa costruzione, il superficiario potrebbe godere anche di un diritto di ricostruzione, cioè della possibilità di ricostruire l'opera distrutta, a meno che ciò non sia stato escluso dal proprietario del terreno.
La proprietà superficiaria permette al superficiario di farne ciò che vuole della costruzione che gli appartiene, quindi anche concederla in usufrutto ad una terza persona.
Può, infine, anche decidere di cedere il suo stesso diritto di superficie ad altri, tramite contratto oppure testamento.
Diritto di superficie: 99 anni
Oltre che dal Codice Civile, il diritto di superficie è stato regolamentato nel corso del tempo anche da leggi speciali, grazie alle quali sono sorte le cosiddette convenzioni della durata di 99 anni: si tratta di accordi che alcuni soggetti selezionati tramite bandi pubblici hanno stipulato con i Comuni, in base ai quali ottengono terreni espropriati ad altri ed il permesso di costruire edifici sugli stessi. Questi edifici, poi, vengono rivenduti a prezzi generalmente più bassi rispetto all'edilizia tradizionale.
Le convenzioni prevedono varie limitazioni e vincoli sul modo in cui è possibile utilizzare i terreni concessi e rivendere gli edifici e, una volta scaduti i termini, possono essere eventualmente rinnovate per ulteriori 99 anni.
Area Professionisti:
Contatta la Redazione:
tutte le mattine, dal lunedì al venerdì: 9:00-13:30