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La sublocazione si ha quando la persona che ha preso in locazione un bene – il conduttore – decide di permetterne l'utilizzo ad un altro individuo – il subconduttore – in cambio del pagamento di un canone. Ad esempio può nascere quando chi ha affittato un grosso appartamento costoso ha bisogno di dimezzare le spese del canone: se il suo contratto non lo vieta espressamente e il proprietario dell'appartamento è d'accordo, l'inquilino può permettere ad altre persone di utilizzare una o due stanze dell'alloggio in cambio di un contributo mensile.
La sublocazione può esserci solo se c'è anche il consenso del locatore. Se il proprietario è favorevole a questa operazione, il conduttore può sublocare, ma non può cedere direttamente ad altri il suo contratto: sarà, dunque, necessario dar vita ad un nuovo sub-contratto, chiamato "contratto di sublocazione".
Il contratto di sublocazione deve riportare in modo chiaro modalità e condizioni per usufruire del bene locato e soprattutto durata, canone mensile che il subconduttore deve versare e tutte le clausole di disdetta e di recesso. Deve, inoltre, riportare anche la firma del proprietario dell'immobile, in modo tale che il suo consenso sia confermato anche per iscritto.
Con la sublocazione nasce un nuovo rapporto che coinvolge solo il conduttore ed il subconduttore: contratto di locazione e contratto di sublocazione, infatti, sono indipendenti l'uno dall'altro, anche se la dichiarazione di nullità o la risoluzione del primo provocano determinate conseguenze sul secondo.
In base alle norme presenti nel nostro Codice Civile, il conduttore non può sublocare totalmente un appartamento o un altro bene ad uso abitativo senza il consenso del locatore, mentre può dar vita ad una sublocazione parziale.
La sublocazione parziale nasce nel momento in cui viene consegnata solo una parte del bene, come per esempio una stanza di un appartamento. Il conduttore ha il dovere di comunicare questa operazione al locatore attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno, nella quale deve riportare con precisione nome del sublocatore, durata del contratto, numero di vani sublocati.
Se il proprietario di un appartamento non vuole che una sua parte venga sublocata dall'inquilino ad altre persone, deve allora inserire nel contratto di locazione principale una clausola in cui è espressamente vietata la sublocazione dell'alloggio. Nel momento in cui un inquilino non rispetta questo divieto, il locatore ha pieno diritto non solo di chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni, ma anche di farsi restituire ciò che è stato sublocato dal subconduttore, nonostante tra loro due non si sia mai instaurato alcun rapporto diretto.
In alcune situazioni per un locatore può essere difficile riuscire a far valere i suoi diritti in caso di violazione del divieto di sublocazione: se ad esempio l'inquilino concede una stanza a suo fratello il quale, in cambio, contribuisce economicamente al pagamento del canone, questo rapporto non può essere considerato come sublocazione, bensì come ospitalità. Per la nostra legge, infatti, la sublocazione si ha solo se il subconduttore non è legato all'inquilino da vincoli di parentela o di affinità entro il quarto grado e non è una persona al suo servizio.
La sublocazione commerciale, invece, in base all'articolo 36 della Legge 392 del '78, permette ad una persona di sublocare un immobile ad uso non abitativo o di cedere del tutto il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, a patto che venga sublocata o ceduta contemporaneamente anche l'azienda.
Sublocazione: durata.
Sono contratti provvisori: una volta scaduti i suoi termini, il conduttore può tornare ad usufruire del bene fino alla scadenza del contratto di locazione.
La legge attualmente non indica una durata massima, per cui normalmente si ritiene che possa essere liberamente decisa da conduttore e subconduttore. I termini della sublocazione possono, quindi, anche coincidere con quelli della locazione, ma non devono comunque superarli.
Se il rapporto di sublocazione nasce perché il subconduttore ha bisogno di quella parte dell'immobile per un uso abitativo stabile (ha la necessità di viverci stabilmente per un po' di tempo), allora la durata minima del contratto non può essere inferiore a quella prevista per la locazione ad uso abitativo.
Registrazione del contratto di sublocazione.
Anche questo contratto deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate.
Per le sublocazioni vale la stessa regola dei normali contratti di locazione: la registrazione è obbligatoria nel momento in cui la durata indicata sul contratto supera i 30 giorni.
Dal momento che la legge non aveva dato alcuna indicazione precisa al riguardo, una circolare del 1986 ha precisato che un conduttore deve essere considerato come "concedente" in quanto concede l'utilizzo dell'immobile che ha preso in locazione ad un'altra persona.
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