Disdetta del contratto di locazione

La Disdetta del contratto di locazione da parte del locatore e del conduttore

Disdetta del contratto di locazione

Un contratto di tipo ordinario (conosciuto anche come contratto 4+4) stipulato per un bene ad uso abitativo come ad es. un appartamento, viene automaticamente e tacitamente rinnovato alla sua prima scadenza se nessuna delle persone coinvolte comunica nulla al riguardo.
Se il locatore (proprietario dell'immobile) e/o il conduttore (inquilino) non intendono rinnovare, possono però recedere anticipatamente.

La Disdetta del contratto di locazione è la possibilità che la legge offre alle persone che lo hanno stipulato di recedere anticipatamente, cioè interrompere il rapporto prima del termine stabilito.

Disdetta contratto di locazione da parte del locatore.
Il locatore può interrompere il rapporto al termine della sua prima scadenza solo se, alla base della sua decisione, vi è uno dei motivi previsti dal nostro ordinamento e se questo motivo viene dichiarato in modo chiaro nella comunicazione di disdetta che è tenuto ad inviare al conduttore. Nel caso di un appartamento, questa comunicazione deve essere inoltrata tramite raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza.
Il locatore può rifiutarsi di rinnovare il contratto se:

ha intenzione di tornare in possesso dell'alloggio per utilizzarlo (a scopo abitativo ma anche commerciale, artigianale, ecc.) oppure permetterne l'utilizzo al coniuge o ad un familiare fino al secondo grado;
è una persona giuridica, cioè un ente, una società, una cooperativa o simili che svolge attività pubbliche di tipo sociale, culturale, assistenziale ecc. e desidera la restituzione dell'appartamento proprio per poter eseguire queste attività al suo interno. In questo caso deve offrire all'inquilino un altro alloggio di sua proprietà che sia idoneo all'uso abitativo;
l'edificio in cui si trova l'appartamento è gravemente danneggiato, oppure è necessaria una sua ristrutturazione totale o particolari lavori per via dei quali la presenza di un inquilino al suo interno sarebbe solo di intralcio;
il proprietario ha intenzione di vendere quell'appartamento. In questo caso l'inquilino ha diritto di prelazione, cioè ha la precedenza su qualunque altra persona potenzialmente interessata alla compravendita;
l'inquilino ha la possibilità di utilizzare un altro appartamento idoneo e libero nello stesso Comune.

Nel momento in cui il proprietario recede anticipatamente senza avere neanche uno di questi motivi, la sua disdetta viene considerata illegittima, per cui sarà obbligato a versare all'inquilino un risarcimento non inferiore alle 30 mensilità del canone.
Quando invece la disdetta del proprietario è legittima ma, entro i primi 12 mesi, l'appartamento non viene utilizzato in base ad uno dei motivi dichiarati (per esempio non viene ristrutturato), il conduttore ha diritto non solo a chiedere il ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni di quello interrotto, ma anche un risarcimento dei danni.

Disdetta contratto di locazione da parte del conduttore.
L'inquilino può recedere anticipatamente dal rapporto se sul contratto è presente una clausola con la quale gli viene concessa questa facoltà, rispettando l'obbligo di preavviso di almeno 6 mesi. Se sul contratto non è stato stabilito nulla al riguardo, per legge può allora recedere alla sua seconda scadenza oppure in qualsiasi momento per "gravi motivi", per esempio se si ritrova costretto per lavoro a trasferirsi in un'altra città.

La disdetta del contratto di locazione commerciale.
Anche nella locazione commerciale locatore e conduttore possono decidere di interrompere il rapporto se vi sono motivi precisi indicati dalla legge.
Il locatore può disdire alla prima scadenza se per esempio vuole cambiare destinazione d'uso all'immobile (trasformarlo in un appartamento in cui vivrà suo figlio) oppure se deve ristrutturarlo o demolirlo totalmente, rispettando l'obbligo di preavviso tramite raccomandata nella quale indicare con precisione il motivo della disdetta. Nel suo caso il preavviso deve essere di almeno 12 mesi se il contratto ha durata di 6 anni (quindi è un contratto nato per attività commerciali, artigianali, industriali, ecc.) e di 18 mesi se il contratto ha durata di 9 anni (quindi nato per le attività alberghiere).

Comunicazione disdetta del contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate.
La decisione di interrompere il rapporto prima della sua naturale scadenza deve essere comunicata anche all'Agenzia delle Entrate. In questo modo è possibile evitare di dover pagare le imposte di registro per ogni anno di durata del contratto ed il proprietario non dovrà versare le tasse per il reddito nato dal canone di locazione per gli anni successivi a quello della disdetta.

Per comunicare l'interruzione all'Agenzia delle Entrate, è necessario come prima cosa compilare un apposito Modello – il Modello f23 – e pagare un'imposta fissa entro 30 giorni dal termine della locazione. Il pagamento di questa imposta tocca alla persona che ha deciso di interrompere il rapporto.

Se l'imposta di registro era stata inizialmente versata per tutta la durata del contratto, si ha diritto al rimborso per gli anni successivi a quelli in cui è stato risolto anticipatamente il contratto.

Disdetta del contratto di locazione: Elenco Avvocati e Studi Legali

Locazioni: cause sfratto
Lo sfratto è un atto giudiziario, ossia provvedimento emesso dal Giudice. Il locatore può sfrattare l’inquilino, ossia chiedergli di lasciare l’immobile, se: è scaduto o sta per scadere il contratto e non vuole rinnovarlo; l’inquilino è "moroso", cioè non paga l’affitto da minimo 2 mesi.

Proprietà: limiti ambito privato
Tra questi troviamo le regole di vicinato: le distanze tra case limitrofe (non meno di 3 m); distanze tra siepi/alberi e casa del vicino (tra i 50 cm ed i 3 m); le vibrazioni e i rumori devono verificarsi nel limite della normale tollerabilità (es. lavori edili in ore diurne).

Proprietà: commistione
Si ha quando più proprietari mettono insieme i propri beni (ad es: chi l’argilla, chi lo smalto, chi il colore) mescolandoli al fine di creare un nuovo bene (vaso decorato). La proprietà del nuovo bene sarà comune ma in proporzione al valore del bene iniziale messo a disposizione.

Locazioni uso abitativo: durata
La durata della locazione di immobili ad uso abitativo può essere stabilita in base a una delle due seguenti "formule": 4 anni con rinnovo automatico (salvo condizioni disdetta) per altri 4 anni; 3 anni più 2 anni di proroga (salvo mancanza di accordo o condizioni disdetta).

Diritto di Proprietà: limiti
La legge impone limiti alla proprietà privata, a tutela dell’interesse collettivo e individuale: il bene non deve essere usato contro la società e la libertà di godere di un proprio bene non deve impedire ad altri di godere altrettanto liberamente del loro bene.