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L'assemblea di condominio rappresenta il momento in cui i condomini si riuniscono per discutere e prendere decisioni su argomenti che riguardano l'edificio e l'utilizzo di parti e servizi in comune. È considerata il cuore della vita di un condominio proprio perché le decisioni che si devono prendere sono fondamentali per la convivenza nell'edificio.
È proprio durante l'assemblea condominiale, infatti, che si approva o modifica un Regolamento e la Tabella millesimale (cioè quel documento grazie al quale è possibile sapere in modo preciso quanto vale ogni singola proprietà).
Durante l'assemblea ci si preoccupa anche di nominare, confermare o revocare un amministratore, stabilire il suo compenso e decidere quali modifiche o innovazioni devono esserci nel condominio. Inoltre, viene approvato il bilancio preventivo (cioè ciò che si prevede verrà speso nel corso dell'anno) ed il rendiconto consuntivo, cioè quel documento sul quale vengono riportate tutte le spese che sono state sostenute l'anno precedente.
A seconda del momento in cui viene convocata, l'assemblea può essere di due tipi:
All'assemblea possono partecipare e votare tutti gli aventi diritto, cioè i condòmini. Può capitare che due o più persone siano proprietarie di un'unica abitazione. In questo caso tutti i comproprietari possono partecipare all'assemblea di condominio, ma solo uno potrà votare.
Possono partecipare all'assemblea anche gli usufruttuari, cioè coloro che hanno assunto il diritto di servirsi di quell'appartamento per un certo periodo di tempo, mentre, nel caso di inquilini che hanno affittato un locale per uso abitativo, possono partecipare ed anche votare ma solo quando bisogna discutere di servizi di cui usufruiscono e per i quali pagano le spese (ad esempio del riscaldamento centralizzato).
La Delega. Se un condòmino non può essere presente alla riunione, ha la possibilità di farsi rappresentare da qualcuno attraverso una delega. Grazie alla delega, chi lo sostituisce può votare al posto suo.
Non è possibile delegare l'amministratore. Questo perché potrebbe esserci un conflitto d'interessi nel caso in cui rappresentasse e votasse al posto degli assenti, durante riunioni in cui si discute proprio del suo lavoro o del suo compenso.
Convocare l'assemblea è uno degli obblighi di un amministratore. Negli edifici in cui manca questa figura, l'assemblea può essere convocata da qualunque condomino.
Le regole per la convocazione valgono sia in caso di assemblea ordinaria che in caso di assemblea straordinaria.
Richiesta dell'assemblea condominiale straordinaria. A convocare l'assemblea straordinaria deve essere l'amministratore quando a richiederlo sono almeno due condomini. Deve convocarla anche quando la richiesta viene da un solo condomino, nel caso in cui questa persona ha intenzione di discutere con gli altri di argomenti importanti come l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione televisiva (o di internet) o vuole installare sulla sua proprietà un impianto di produzione di energia (come i pannelli solari) oppure desidera effettuare dei lavori nel suo appartamento che però potrebbero compromettere le zone in comune.
Come si convoca un'assemblea condominiale? L'amministratore convoca l'assemblea attraverso un documento nel quale deve esser scritto in modo chiaro luogo, data, ora in cui si terrà la riunione nonché l'ordine del giorno, cioè tutti i punti di cui si discuterà. Può capitare che, durante la prima convocazione, non si raggiunga il numero minimo di partecipanti oppure non si riesca a votare una decisione. Per questo di solito già in questo documento vengono comunicati anche data, luogo ed ora di una eventuale seconda convocazione.
Il documento deve essere consegnato a mano oppure spedito tramite fax, raccomandata o posta elettronica certificata ed è importante che arrivi agli aventi diritto almeno 5 giorni prima della riunione (20 giorni se si tratta di discutere sul cambio di destinazione d'uso di una zona comune). In questo modo, dopo averlo letto, i condomini potranno decidere se prender parte alla riunione ed organizzarsi di conseguenza.
È obbligatorio avvisare tutti gli aventi diritto. Se un condomino risulta assente perché non è stato avvisato, infatti, l'intera riunione e le decisioni prese durante la stessa vengono considerate nulle.
Per poter discutere gli argomenti previsti dall'ordine del giorno, è necessario che durante la riunione ci sia il quorum costitutivo, cioè che partecipino un certo numero di aventi diritto.
Se si tratta di prima convocazione, deve esser presente la maggioranza dei condomini, una maggioranza che deve rappresentare i 2/3 del valore dell'edificio; se invece si tratta di seconda convocazione, deve esserci almeno 1/3 degli aventi diritto ed 1/3 del valore dell'edificio.
Nel conteggio dei presenti hanno valore anche le deleghe, per cui una persona assente viene considerata presente se c'è qualcuno a rappresentarla.
All'inizio di una riunione vengono di solito nominati un presidente ed un segretario, due figure non obbligatorie ma che risultano molto utili per far sì che la riunione si svolga in modo ordinato.
Il presidente si preoccupa prima di tutto di verificare che tutti gli aventi diritto abbiano ricevuto l'invito a partecipare e ci sia il numero minimo per andare avanti. Inoltre, dirige la discussione presentando i vari punti all'ordine del giorno, controlla l'esito delle votazioni, legge e firma il verbale di assemblea.
Il segretario, invece, è colui che materialmente scrive il verbale di assemblea.
Il verbale è il documento compilato dal segretario nel quale vanno riportati tutti gli argomenti di cui si è parlato, cosa è accaduto durante la riunione e quali decisioni sono state prese.
Questo documento deve essere sintetico ma è importante che sia completo, in modo tale che, in caso di problemi futuri (ad esempio un assente che decide di muoversi legalmente contro una delibera) sia chiaro quale tipo di decisione è stata presa e come si è arrivati a quella decisione. Questo verbale andrà poi consegnato all'amministratore, il quale provvederà a riportarlo sul registro dei verbali.
Le delibere sono le decisioni che vengono messe ai voti e approvate durante l'assemblea. Sono considerate valide quando vengono approvate con un quorum deliberativo, cioè la maggioranza vota in loro favore. I voti vengono calcolati in base sia al numero di presenti durante l'assemblea che al valore delle loro singole proprietà rispetto all'edificio, calcolato in millesimi.
Se si tratta di prima convocazione, la maggioranza dei presenti deve rappresentare almeno la metà del valore dell'intero edificio, mentre, se si tratta di seconda convocazione, deve rappresentarne almeno 1/3.
Maggioranze e valori cambiano in base alla decisione da votare.
Ad esempio, è necessaria la maggioranza dell'intero condominio (quindi non solo dei presenti in assemblea) ed almeno i 2/3 del suo valore quando bisogna prendere decisioni importanti come le innovazioni da inserire nella struttura, oppure quando è necessario nominare un delegato di condominio che rappresenti tutti durante le riunioni dei supercondomìni.
La maggioranza dev'essere invece di 4/5 e rappresentare i 4/5 nel caso in cui si voglia decidere la modifica delle destinazioni d'uso delle parti comuni.
In alcuni casi, inoltre, è necessaria proprio l'unanimità, cioè che tutti gli abitanti del condominio siano d'accordo. Questo accade ad esempio quando si vota per modificare il regolamento condominiale.
Se mancano queste maggioranze, la delibera non può essere considerata valida e può essere anche successivamente impugnata.
Nel momento in cui, invece, una delibera viene approvata dalla maggioranza, diventa valida per tutti, anche per chi ha votato contro, per chi era assente durante la riunione e per i futuri condomini.
Una delibera approvata può essere impugnata. Impugnare una delibera significa rivolgersi – attraverso un atto di citazione - al Giudice del Tribunale del luogo in cui si trova il condominio per chiedergli di considerare quella decisione "illegittima", in quanto non rispetta la legge oppure va contro un preciso regolamento. La citazione dev'essere poi notificata all'amministratore in quanto rappresentante legale del condominio.
Non tutti, però, possono impugnare una delibera ed anche il tempo che si ha a disposizione per farlo può cambiare, in base al tipo di decisione contro la quale ci si vuol muovere legalmente.
Se una delibera calpesta i diritti dei condomìni (ad esempio gli impedisce di parcheggiare l'auto nel parcheggio comune) o li obbliga ad eseguire sul loro appartamento lavori che nulla hanno a che vedere con le parti in comune oppure è incompleta (mancano parti fondamentali, ad esempio l'oggetto della decisione) o presenta un oggetto illecito, la legge può considerarla nulla, cioè non valida. Per questo tutti i condomini possono impugnarla, anche quelli che avevano votato in suo favore, e non ci sono limiti di tempo per presentare la citazione al Giudice.
Delibera annullabile. Se la delibera è in contrasto con legge o regolamento in modo lieve (ad esempio è stata approvata pur non essendoci la maggioranza prevista), allora è annullabile. In questo caso può impugnarla solo chi ha votato contro, chi si è astenuto dal votare o chi era assente durante la riunione. Per farlo, queste persone hanno solo 30 giorni di tempo. I giorni a disposizione vengono contati in modo diverso: devono essere 30 a partire dal momento in cui è stata creata la delibera per chi era presente durante la riunione, e 30 dal momento in cui è stata comunicata la decisione per chi invece era assente.
Con il "Decreto del fare" del 2013, però, è stato imposto un obbligo aggiuntivo per chi vuole risolvere problemi di condominio in sede legale.
Ogni persona, infatti, prima di rivolgersi al Giudice deve tentare la via della conciliazione, davanti ad un Ente accreditato dal Ministero della Giustizia. Se la conciliazione non avviene, allora si può procedere con l'impugnazione.
La delibera resta comunque valida ed eseguibile fino a quando il Giudice, una volta analizzata, non avrà deciso se dichiararla nulla o meno. Proprio per questo, può essere utile chiedere al Giudice anche di sospendere la sua efficacia, in modo tale che non provochi eventuali danni mentre si aspetta la decisione finale.
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