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L'amministratore di condominio è una figura professionale prevista dal Codice Civile, diventata obbligatoria per quegli edifici in cui vivono più di 8 condomini. Questa figura è rimasta facoltativa per gli altri tipi di edificio.
Si tratta di una persona che ha la responsabilità di gestire la vita all'interno di un condominio (anche quando non abita in quella struttura) e, per questo, deve avere particolari requisiti.
Secondo la nuova riforma entrata in vigore nel Giugno del 2013 (Legge 220/2012), per diventare amministratori di condominio è necessario essere in possesso di un diploma di scuola media superiore e di un corso di formazione professionale, nonché continuare ad aggiornarsi sempre seguendo altri corsi su questo tema. Se però la persona nominata è un condomino oppure ha già assunto questo incarico per almeno un anno, non c'è bisogno di diploma e corso di formazione. È comunque sempre necessario che non ci siano condanne o procedimenti penali in corso.
Può essere nominata amministratore di condominio anche una "persona giuridica", come una società riconosciuta dallo Stato.
L'amministratore è nominato dall'assemblea di condominio, la cui maggioranza deve rappresentare almeno la metà del valore dell'edificio. I voti, infatti, vengono calcolati in base ai "millesimi" posseduti da ciascun condomino votante, cioè in base al valore di ogni proprietà privata. Se nel condominio non ci sono tabelle millesimali (quei documenti grazie ai quali è possibile sapere il valore preciso di ogni proprietà), ad ogni condomino viene attribuita una quota. In questo caso, la nomina ha valore se si ha la maggioranza delle quote durante la votazione.
Se l'assemblea non nomina nessuno oppure non si riesce ad ottenere la maggioranza, ogni condomino può rivolgersi al Tribunale del luogo in cui si trova il condominio. Sarà un giudice a nominare un amministratore.
L'incarico di amministratore dura un anno, al termine del quale può essere rinnovato per un altro anno. Può anche terminare prima se l'amministratore stesso lascia questo ruolo oppure se viene revocato.
La revoca può esser fatta dall'assemblea con la stessa maggioranza che è servita per la nomina, oppure può essere "giudiziale". Infatti, in caso di gravi irregolarità - ad esempio la mancata convocazione dell'assemblea, la mancata esecuzione di una delibera oppure il non aver aperto un conto corrente intestato al condominio - ogni condomino può rivolgersi al giudice per far sì che quell'amministratore venga rimosso.
Quando si diventa amministratori di condominio bisogna rispettare una serie di obblighi e di compiti imposti dalla legge.
Comunicare i dati anagrafici. Prima di tutto, in caso di nomina o di rinnovo dell'incarico, un amministratore deve comunicare tutti i suoi dati anagrafici e professionali, i suoi recapiti ed anche il suo codice fiscale. Se si tratta di una società, deve dire qual è la sua denominazione completa e dove si trova la sua sede legale.
Conto corrente e Assicurazione. Con la nuova riforma, un amministratore deve aprire un conto corrente bancario o postale intestato al condominio, nel quale versare le somme che ogni condomino paga come spese comuni. Inoltre, è obbligato a muoversi contro chi non paga entro 6 mesi, richiedendo un decreto ingiuntivo (cioè quel documento attraverso il quale è un giudice ad imporre ad una persona di pagare ciò che deve) ed anche impedendogli di utilizzare alcuni servizi comuni, come per esempio l'impianto di riscaldamento centralizzato.
Inoltre, l'assemblea può obbligare la persona incaricata di amministrare il condominio a stipulare una polizza assicurativa. In questo modo, in caso di cattiva amministrazione, eventuali danni risulterebbero comunque coperti.
Garantire il rispetto del regolamento. Tra i compiti principali di un amministratore il primo è quello di far sì che ogni delibera assembleare (ogni decisione presa e votata durante le riunioni) venga eseguita. Deve garantire il rispetto del Regolamento di condominio, convocare le varie assemblee, prendersi cura delle zone comuni, far sì che tutti le rispettino e possano godere del loro utilizzo.
I Registri. L'amministratore deve occuparsi di vari registri, tra cui il registro dei verbali di assemblea, il registro contabile, il registro di nomina e revoca degli amministratori ed infine il "registro dell'anagrafe condominiale" nel quale dovrà inserire tutti i dati dei condomini.
Sito web condominiale pur non essendo obbligatorio per legge, se deciso in assemblea, l'amministratore deve anche aprire un sito web condominiale, attraverso il quale ciascun condomino potrà scaricare la versione digitale delle delibere di assemblea, tenerr d'occhio le spese, visualizzare preventivi, ecc.
Rendiconto. Alla fine di ogni anno, l'amministratore deve fornire all'assemblea un rendiconto sulla sua gestione, all'interno del quale inserire appunto le spese e come sono state suddivise tra i condomini.
Fine dell'incarico. Una volta terminato il suo incarico, l'amministratore è obbligato a consegnare ogni documento in suo possesso. Ha anche l'obbligo di continuare a svolgere alcune operazioni ritenute urgenti fino a quando non viene nominato un nuovo amministratore.
Rappresentanza legale. L'amministratore, infine, è anche il rappresentante legale del condominio. Se un condomino fa causa all'intero condominio ed il Giudice prende provvedimenti, è a lui che vengono notificati tutti gli atti giudiziari.
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