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Viene definito Condominio un edificio disposto su più piani in cui gli appartamenti (oppure i locali in genere, come negozi o uffici), sono di proprietà di due o più persone. Il condòmino è quindi proprietario di uno o più locali e contemporaneamente è comproprietario con gli altri condòmini delle parti comuni (portineria, ascensore, scale, cortile ecc.).
Per circa settant'anni la vita in condominio è stata gestita da leggi presenti nel nostro Codice Civile che, col passare del tempo, sono diventate inadatte al nostro stile di vita moderno. Per questo, a partire da Giugno 2013, è entrata in vigore una riforma che ha precisato come prima cosa quali sono le strutture che devono seguire queste leggi.
Condomìni, supercondomìni, condomìni minimi e orrizzontali. Oltre ai classici condomìni, ai "supercondomìni" (serie di palazzi formati ciascuno da più appartamenti, che hanno in comune per esempio gli impianti fognari) ed ai "condomìni minimi" (palazzi formati da 2 appartamenti, disposti l'uno sull'altro), si parla adesso anche di condomìni "orizzontali", ad esempio villette o case a schiera che condividono giardini, impianto di riscaldamento, ecc. Vengono, quindi, considerati condomìni tutti quegli immobili o edifici che hanno in comune uno spazio.
Vivere in condominio significa allora abitare in una struttura in cui siamo proprietari unici del nostro appartamento, ma anche comproprietari insieme ai nostri vicini di altre zone.
L'assemblea condominiale e l'amministratore di condominio. Per gestire al meglio queste parti comuni comuni, dobbiamo prendere decisioni riunendoci con gli altri in assemblea e votando di volta in volta le proposte.
Secondo la nuova legge, se i condòmini sono più di otto deve esserci obbligatoriamente un amministratore, eletto dall'assemblea o, in caso di mancato accordo, anche dal Tribunale. Tra i vari compiti dell'amministratore c'è quello di occuparsi del registro di contabilità ed aprire un conto corrente bancario o postale intestato al condominio. Inoltre, con la nuova riforma, deve anche creare un registro di anagrafe condominiale, nel quale inserire i dati dei condomini.
Il regolamento condominiale. Molto importante per la vita in condominio è la presenza di un vero e proprio regolamento, obbligatorio nel caso in cui i condomini siano più di dieci.
Il regolamento è un documento nel quale sono inserite tutte le norme che riguardano l'utilizzo delle parti in comune, le tabelle per la divisione delle spese, le regole per tutelare il decoro dell'edificio, quelle per l'attività di amministratore.
Diritti e doveri dei condòmini. Ogni condòmino ha il diritto di utilizzare le parti che ha in comune con gli altri, cioè scale, ascensore, impianto di riscaldamento, portineria, lavanderia, ecc.
Questi spazi di solito non possono essere divisi, ma la divisione può anche avvenire se la maggioranza in assemblea è favorevole e se non danneggia nessuno.
Aspetti principali:
Condominio: le parti comuni. Ogni zona in comune ha una sua destinazione d'uso che non può essere cambiata senza il consenso dei condòmini, né si può impedire agli altri di utilizzarla facendo qualche attività non prevista. Un esempio: in assemblea si è deciso di utilizzare una stanza sul terrazzo per le riunioni di condominio. Poiché, però, le riunioni continuano ad essere fatte in una zona a pianoterra, io decido di usare quella stanza come mia lavanderia privata, stendendo il bucato. A questo punto sia l'amministratore che i singoli condòmini possono convocare l'assemblea per chiedere di metter fine alla mia violazione ed eventualmente rivolgersi all'autorità giudiziaria.
La destinazione d'uso di quella stanza, però, può essere cambiata se, durante l'assemblea, la maggioranza vota in favore del cambiamento. Ad esempio, si può decidere di trasformare quella stanza in lavanderia comune, a patto che questo cambiamento non danneggi la struttura e il suo decoro e sia vantaggioso per tutti.
Condominio: le innovazioni. Le innovazioni sono quei lavori che possono modificare anche le caratteristiche strutturali e funzionali dell'edificio, come ad esempio rifare la facciata o creare un altro portone sul retro. Possono essere fatte se c'è la maggioranza dei voti in assemblea, se migliorano davvero la vita in condominio e sono utili per tutti.
Lavori nel proprio appartamento. Quando si tratta di lavori per il proprio appartamento, in alcuni casi è necessaria l'autorizzazione di amministratore o assemblea. Se ad esempio abitiamo in un palazzo giallo, non possiamo ridipingere i nostri balconi di blu senza il permesso degli altri. Se lo facciamo, qualunque condòmino potrebbe citarci in giudizio, accusandoci di aver danneggiato il decoro architettonico dell'intero edificio.
Se invece vogliamo solo dipingere le parenti interne dell'appartamento, non abbiamo l'obbligo di chiedere l'autorizzazione.
Impianti satellitari, antenne e parabole, pannelli solari. Non è necessaria l'autorizzazione per installare impianti satellitari o via cavo, a patto di non danneggiare le parti in comune, il decoro dell'edificio, gli appartamenti degli altri condomini. Stessa regola vale per antenne o parabole, che possono essere posizionate sul terrazzo condominiale se una persona non ha uno spazio privato in cui installarle.
Gli impianti che producono energia da fonti rinnovabili – come ad esempio i pannelli solari – possono essere installati sia in zone private che in zone comuni, come sul lastrico solare. In quest'ultimo caso, però, l'assemblea deve provvedere a ripartire le parti in comune tra condomini.
Per la progettazione e l'esecuzione di un impianto di questo tipo, i condomini devono lasciare libero accesso ai propri spazi.
Videosorveglianza. Se si vuole installare un impianto di videosorveglianza per le zone in comune, è necessario che ci siano i voti di maggioranza in assemblea. Le telecamere installate, inoltre, devono sempre rispettare le norme dettate dal Garante della privacy. Prima di tutto, devono essere sempre accompagnate da cartelli che avvertono della loro presenza e le riprese devono servire solo per questioni di sicurezza dei condomini e dei loro beni. Se le immagini vengono registrate, le registrazioni non possono essere tenute per oltre 24 ore.
Se una persona vuole invece installare una videocamera solo per il suo appartamento, può farlo a patto che le riprese riguardino appunto solo la sua area.
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